3가지 핵심 요약
1. 건물 없는 빈 땅을 그냥 빌려주거나 빌려 쓰는 것과, 그 땅에 건물을 지어 직접 사업하는 것은 세금 판정이 다르게 나옵니다.
2. 땅 위에 허가받은 건물이 서고 그 건물로 사업을 하면, 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 범위까지 사업에 쓰는 땅으로 볼 수 있습니다.
3. 무허가 건물이나 사용승인 전 건물, 컨테이너 한 동만 올려 둔 방식은 인정 범위가 좁아지니 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.
안녕하세요. 손세차장 창업을 준비하면서 하나씩 기록하고 있습니다. 지난 글에서는 세차 코스를 외부, 내부, 풀코스로 나누는 법을 정리했는데요. 오늘은 그보다 앞 단계인 부지 이야기를 해 보려고 합니다.
세차장은 물을 쓰고 차가 드나들어야 해서 마당이 넓은 땅을 찾게 됩니다. 그러다 보니 건물 없는 나대지(빈 땅)를 빌리거나, 땅 주인과 함께 개발하는 이야기가 자주 나옵니다. 이번에 네이버 블로그에서 법인 소유 나대지를 월주차, 노외주차장, 세차장으로 쓸 때 세금이 어떻게 갈리는지 정리한 글을 읽었고, 손세차장 부지를 고르는 입장에서 알아 둘 부분만 다시 정리했습니다.
먼저 밝혀 둘 점이 있습니다. 참고한 글은 세차기 업체의 상담 안내가 붙은 글이고, 글쓴이 스스로도 세무 검증이 필요하며 숫자는 임의 가정 예시라고 적어 두었습니다. 그래서 아래 숫자와 법 조항은 공부용 참고 자료로만 봐 주시고, 실제 판단은 세무사와 꼭 상의하시길 바랍니다. 또 원문은 법인이 땅을 가진 경우를 다룬 글이라, 개인 사업자나 임차인 입장에서는 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.
1. 빈 땅을 그대로 빌려주면 업무용으로 보기 어렵다
참고 글에 따르면 법인세법 시행규칙 제26조 제4항은 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우 그 땅을 업무에 직접 쓰지 않는 부동산으로 봅니다. 차를 세워 두게 해도 땅 주인이 받는 건 땅 임대료일 뿐이라는 뜻입니다.
다만 임대 중에 땅 주인이 건설에 착공하거나, 임차인이 땅 주인의 동의를 얻어 착공하면 그 착공일부터는 업무에 직접 쓰는 부동산으로 본다고 합니다.
손세차장 관점에서 보면, 우리가 땅을 빌려 건물(세차 부스, 사무실 등)을 짓는 경우 땅 주인에게도 의미가 있는 일이 될 수 있다는 점이 협상 거리입니다.
2. 주차장은 세 종류로 나뉜다
주차장법 제2조는 주차장을 노상주차장(도로 위), 노외주차장(도로 밖에 설치해 일반이 쓰는 곳), 부설주차장(건물 등에 딸린 주차장)으로 나눈다고 합니다.
노외주차장을 설치하거나 없앨 때는 같은 법 제12조에 따라 시장, 군수, 구청장에게 통보해야 한다고 합니다.
세차장 대기 차량 공간이나 고객 주차 공간을 어떻게 잡느냐에 따라 이 구분이 따라오니, 도면 단계에서 미리 알아 두면 좋습니다.
3. 주차장 땅이 사업용으로 인정되는 세 가지 경우
참고 글은 법인세법 시행령 제92조의8을 들어 세 가지를 정리했습니다.
첫째, 부설주차장으로서 설치기준면적 이내의 땅.
둘째, 업무용 자동차를 반드시 가져야 하는 사업의 주차장으로서 최저차고기준면적의 1.5배 이내 땅.
셋째, 주차장운영업이 주업인 법인이 노외주차장으로 쓰고, 땅값 대비 1년 수입 비율이 3% 이상인 땅.
즉 이름만 주차장이라고 되는 게 아니라, 누가 어떤 시설로 직접 운영하느냐를 본다는 것이 핵심입니다.
4. 건물을 지어 세차장 사업을 하면 판정 방식이 바뀐다
땅 위에 건물을 짓고 사업을 하면, 건물에 딸린 땅(부속토지)으로서 재산세 별도합산 대상이 되는지를 따지게 된다고 합니다.
부속토지로 인정되는 범위는 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱해 정하는데, 참고 글에 나온 배율은 녹지지역과 도시지역 외 용도지역 7배, 일반주거지역과 공업지역 4배입니다.
참고 글의 임의 가정 예시로는 계획관리지역에 바닥면적 400㎡ 세차장 건물을 지으면 2,800㎡까지 부속토지 범위에 들어갈 수 있다고 했습니다(참고용 예시입니다).
우리 매장 후보지 용도지역: (값)
계획 중인 건물 바닥면적: (값)
배율을 곱한 부속토지 범위: (값)
실제 필요한 마당과 대기 공간 면적: (값)
5. 이런 건물은 인정 범위가 좁아진다
참고 글이 짚은 주의점은 두 가지입니다.
첫째, 허가나 사용승인 없이 쓰는 건물의 부속토지는 별도합산에서 빠진다고 합니다.
둘째, 건물 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2%에 못 미치면 바닥면적 외 부속토지는 제외된다고 합니다. 컨테이너 한 동만 올려놓는 방식이 통하지 않는 이유로 소개되어 있었습니다.
손세차장은 처음에 비용을 아끼려고 가건물이나 컨테이너로 시작하는 경우가 많은데, 인허가와 사용승인 여부를 먼저 챙겨야 하는 이유가 하나 더 생긴 셈입니다.
6. 부지 계약 전에 제가 확인할 목록
- 땅 주인이 법인인지 개인인지
- 후보지의 용도지역과 세차장 건축 가능 여부
- 건물을 누가 짓고, 착공에 대한 땅 주인 동의를 문서로 받을 수 있는지
- 고객 대기 공간과 주차 공간을 부설주차장으로 볼 수 있는지
- 가건물이나 컨테이너로 시작할 경우 허가와 사용승인 문제
- 위 내용을 세무사에게 검토받는 비용과 일정: (값)
자주 묻는 질문
질문 1. 임차인인 제가 이런 세금 문제까지 알아야 하나요?
직접 내는 세금은 아닐 수 있지만, 땅 주인 입장에서 빈 땅 임대와 건물이 선 사업장은 결과가 다를 수 있다고 하니 임대료나 계약 기간을 협상할 때 이야기 거리가 됩니다. 다만 개인 땅인지 법인 땅인지에 따라 적용이 달라질 수 있어 세무사 확인이 필요합니다.
질문 2. 컨테이너 사무실 하나만 두고 시작하면 안 되나요?
운영 자체가 안 된다는 뜻은 아닙니다. 다만 참고 글에 따르면 허가나 사용승인 없는 건물, 땅값에 비해 건물 가치가 너무 낮은 경우는 세금상 인정 범위가 좁아진다고 합니다. 인허가 문제와 함께 미리 따져 보는 것이 안전합니다.
마무리
세차장 부지는 넓고 싸면 좋다고만 생각했는데, 그 땅을 어떻게 쓰느냐에 따라 땅 주인과 사업자 모두의 세금 결과가 달라질 수 있다는 걸 알게 됐습니다. 계약서에 도장 찍기 전에 용도지역, 건물 허가, 착공 동의 세 가지는 꼭 확인하려고 합니다. 이 글은 공부한 내용을 정리한 것이며 세무 상담을 대신하지 않습니다.
다음 글에서는 오늘 세차장 블로그 글 가운데 또 다른 주제를 골라 손세차장 준비 관점으로 정리해 보겠습니다.
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